Przeglądy techniczne budynków – czym są i jakie korzyści zapewniają

Przeglądy techniczne budynków to regularne, udokumentowane kontrole stanu obiektu, które chronią zdrowie użytkowników, obniżają koszty eksploatacji i podnoszą wartość nieruchomości. W praktyce umożliwiają szybkie wykrycie usterek instalacji i elementów konstrukcyjnych, zapobieganie awariom oraz spełnienie obowiązków z art. 62 Prawa budowlanego. Poniżej wyjaśniamy, czym dokładnie są, jak często je wykonywać, co obejmują i jakie dają korzyści właścicielom domów i mieszkań.

Przeczytaj również: Dlaczego warto wybrać kantówki łączone z impregnowanego drewna?

Czym jest przegląd techniczny budynku i na czym polega?

Przegląd techniczny budynku to kompleksowe badanie stanu obiektu obejmujące jego konstrukcję, elementy wykończeniowe i wszystkie kluczowe instalacje. Celem jest potwierdzenie bezpieczeństwa użytkowania, sprawności technicznej oraz zgodności z przepisami i normami. Inspektor ocenia zużycie materiałów, ryzyko awarii, skuteczność izolacji oraz działanie zabezpieczeń przeciwpożarowych i piorunochronnych.

Przeczytaj również: Jakie są najczęstsze błędy przy wyborze i montażu pomp ciepła?

Kontrola kończy się sporządzeniem protokołu z zaleceniami. Dokument trafia do książki obiektu budowlanego, co stanowi podstawę do planowania napraw, budżetu utrzymania i ewentualnych inwestycji modernizacyjnych.

Przeczytaj również: Dlaczego warto zainwestować w niestandardowe wymiary płyt kamiennych?

Obowiązki prawne właścicieli i zarządców – co mówi Prawo budowlane?

Zgodnie z art. 62 Prawa budowlanego, właściciele i zarządcy mają obowiązek zapewnić okresowe kontrole stanu technicznego. Obejmuje to zarówno przeglądy roczne, pięcioletnie, jak i – dla większych obiektów, narażonych na oddziaływanie czynników atmosferycznych – przeglądy półroczne. Zaniedbanie obowiązku może skutkować konsekwencjami administracyjnymi i finansowymi, a w razie wypadku – również odpowiedzialnością cywilną.

W praktyce oznacza to konieczność zlecania kontroli uprawnionym specjalistom, archiwizowania protokołów i wdrażania zaleceń. Brak dokumentacji bywa równoznaczny z brakiem należytej staranności.

Jak często wykonywać przeglądy? Zakres i częstotliwość

Typowe interwały wyglądają następująco: co roku – kontrola elementów narażonych na warunki atmosferyczne (dachy, elewacje, tarasy), instalacji gazowej i przewodów kominowych; co pięć lat – ocena ogólnego stanu technicznego, w tym sprawdzenie instalacji elektrycznej i piorunochronnej, pomiary skuteczności ochrony oraz weryfikacja przydatności do użytkowania; co pół roku – dla obiektów wielkopowierzchniowych lub szczególnie narażonych na działanie czynników zewnętrznych.

Zakres obejmuje m.in.: instalację elektryczną, gazową, wodno-kanalizacyjną, grzewczą, kominową i piorunochronną, a także fundamenty, ściany nośne, stropy, więźbę dachową, izolacje, stolarkę, balkony, balustrady, odwodnienie, dylatacje i elementy bezpieczeństwa pożarowego.

Jak przebiega przegląd w praktyce? Przykładowy scenariusz

Specjalista rozpoczyna od przeglądu dokumentacji (projekty, wcześniejsze protokoły, książka obiektu). Następnie wykonuje oględziny zewnętrzne i wewnętrzne, pomiary (np. rezystancji izolacji, ciągu kominowego, skuteczności zerowania/wyłączników różnicowoprądowych), a także testy szczelności instalacji gazowej i próbne uruchomienia urządzeń. Na koniec przedstawia listę usterek z priorytetami i rekomenduje terminy napraw.

Dialog z właścicielem jest kluczowy: „Ten balkon ma nieszczelne obróbki blacharskie, stąd zawilgocenia sufitu. Proponuję uszczelnienie i kontrolę za 3 miesiące” – to typowa, konkretna wskazówka, która pozwala szybko ograniczyć koszty i ryzyko.

Korzyści dla bezpieczeństwa i portfela – dlaczego warto?

Wczesne wykrycie usterek zmniejsza ryzyko pożaru (przewody elektryczne), wybuchu (nieszczelności gazowe), zalania (instalacje wodne) czy zawalenia elementów (konstrukcja dachu). Z punktu widzenia finansów regularna kontrola ogranicza kosztowne awarie oraz przestoje. Dobrze udokumentowany stan techniczny podnosi wartość nieruchomości przy sprzedaży lub wynajmie.

Przeglądy wspierają również ochronę środowiska: eliminują wycieki, poprawiają sprawność systemów grzewczych, ograniczają straty ciepła przez nieszczelne przegrody i potwierdzają zgodność z normami emisyjnymi.

Najczęstsze nieprawidłowości wykrywane podczas przeglądów

• Przegrzewające się obwody, brak RCD, zbyt małe przekroje przewodów.
• Nieszczelności i korozja przewodów gazowych, niedrożne przewody kominowe.
• Zawilgocenia i zagrzybienia wynikające z błędów izolacji lub wentylacji.
• Uszkodzone obróbki dachowe, pęknięcia w ścianach nośnych i stropach.
• Brak ciągłości instalacji odgromowej, niesprawne uziomy.

Dokumentacja: protokół i książka obiektu – co musi się znaleźć?

Po każdej kontroli sporządza się protokół z opisem stanu, wykazem czynności, wynikami pomiarów, listą nieprawidłowości i zaleceniami. Protokół podpisuje osoba z uprawnieniami. Wpis trafia do książki obiektu budowlanego, która porządkuje historię przeglądów, napraw i modernizacji. Dla właściciela to tarcza dowodowa przy sprzedaży, ubezpieczeniu czy kontroli urzędowej.

Dobra praktyka: fotografuj newralgiczne miejsca i dołączaj zdjęcia do protokołu. Ułatwi to ocenę postępu degradacji przy kolejnych przeglądach i usprawni decyzje o naprawach.

Jak przygotować budynek do przeglądu? Krótka checklista

• Zapewnij dostęp do rozdzielnic, liczników, przewodów kominowych, kotłowni, poddasza i dachu (z asekuracją).
• Przygotuj dokumentację: poprzednie protokoły, projekty, instrukcje urządzeń.
• Zgłoś wcześniej usterki zauważone przez domowników (np. migotanie świateł, zapach gazu, zacieki).
• Ustal obecność osoby upoważnionej do udostępnienia pomieszczeń i podpisu dokumentów.

Kiedy szczególnie nie zwlekać z przeglądem?

Po ekstremalnych zjawiskach pogodowych (silne wiatry, ulewy, grad), po remoncie ingerującym w instalacje lub konstrukcję, a także przy objawach takich jak spadki napięcia, wyczuwalny gaz, pęknięcia ścian, odspojenia tynku czy zawilgocenia. Szybka reakcja ogranicza straty i minimalizuje ryzyko dla domowników.

Usługa lokalna: rzetelne przeglądy i doradztwo

Jako lokalna, niewielka firma usługowa stawiamy na terminowość, jasną komunikację i przejrzyste protokoły. Realizujemy przeglądy techniczne budynków, nadzór budowlany, inwentaryzacje, kosztorysowanie, odbiory mieszkań oraz prowadzenie budów. Jeśli potrzebujesz kompleksowej obsługi i prostych rekomendacji „co, kiedy i za ile”, skontaktuj się z nami – wykonujemy m.in. przeglądy budynków w Katowicach.

Po kontroli otrzymasz praktyczną listę priorytetów, kosztorys napraw oraz harmonogram działań. Dzięki temu podejmiesz decyzje szybko i bez ryzyka pominięcia kluczowych elementów.